Giao dịch nhà ở xã hội dù đang 'hot' nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Hà Nội là đô thị đặc biệt, tập trung dân số cao nhưng thiếu trầm trọng nhà ở xã hội khiến người thu nhập thấp rất chật vật để có được căn nhà.

Những ngày gần đây, người dân phải xếp hàng bất kể ngày đêm để mua căn hộ tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn do Công ty CP Đầu tư xây dựng NHS (Công ty NHS) làm chủ đầu tư. Mặc dù thời gian nhận hồ sơ do chủ đầu tư thông báo từ ngày 18/3 đến 11/5 nhưng ngay từ khi bắt đầu đã có người đến xếp hàng nộp hồ sơ mua nhà. Đến ngày cuối cùng, vẫn có hơn trăm người cầm hồ sơ ra về vì không kịp nộp.

Anh Nguyễn Văn Trung (38 tuổi), quê ở huyện Đan Phượng chia sẻ, 2 vợ chồng đang thuê trọ cùng 2 con nhỏ, thấy dự án NHS Trung Văn phù hợp nhu cầu nên cố gắng mua căn hộ. Theo anh Trung, 2 vợ chồng phải thay phiên nhau xếp hàng 3 ngày đêm tại trụ sở Công ty NHS mới được nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội. Mỗi ngày chủ đầu tư chỉ thu khoảng 60 bộ hồ sơ nhưng có đến cả trăm người chờ nộp.

Không may mắn như anh Trung, anh Thái nhà ở Chương Mỹ cũng đến xếp hàng 2-3 ngày nhưng không nộp được hồ sơ. Dự án NHS Trung Văn được nhiều người quan tâm là vì ở vị trí trung tâm, giá dù cao nhưng vẫn  rẻ hơn nhiều so với nhà ở thương mại.  Vợ tôi đã xếp hàng và nộp được hồ sơ nhưng do không đủ giấy tờ nên về làm lại. Sau khi bổ sung xong giấy tờ quay lại xếp hàng từ đầu và đến ngày cuối cùng vẫn không lấy được số để chờ đến lượt. Anh Thái ngậm ngùi: "Thôi đợi lần sau, dù gì mình cũng đã có kinh nghiệm làm hồ sơ, hy vọng lần sau sẽ may mắn hơn".
 
Trong khi đó, anh Hoàng Công Minh, gốc Hà Tĩnh  nhưng 2 vợ chồng đang công tác ngoài Hà Nội, hiện thuê trọ ở Hà Đông  táo bạo hơn khi đặt vấn đề với những người chờ xếp hàng rằng: "Anh, chị ở đây nhiều người em biết là không mua để ở, ai mà bốc thăm được sang cho em nhé, em sẵn sàng mua với giá chênh lệch hơn đôi chút. Với em miễn là có được căn nhà để có nơi gọi là an cư". Tuy nhiên, có người góp ý với anh Minh rằng theo luật thì người mua nhà phải ít nhất 5 năm mới được bán lại hoặc cho thuê. Nhưng anh Minh cũng cho biết, nhiều người cũng đã gợi ý bán lại dù chưa biết có được nhà hay không, hoặc họ có suất ngoại giao nhưng vợ chồng e cũng chưa tìm hiểu. Họ đảm bảo bằng cách lập vi bằng, sau 5 năm sang nhượng nên cũng không lo lắm.

Bên cạnh đó, nhiều người xếp hàng cho biết, nộp hồ sơ chỉ là bước đầu, còn mua được căn hộ hay không còn phụ thuộc may rủi bốc thăm. Còn muốn chắc chắn hơn thì nên "bắt mối" mua suất ngoại giao.

Nhà ở xã hội tăng giá gấp đôi sau 5 năm sử dụng

Do thiếu nguồn cung trầm trọng nên nhà ở xã hội dù đã cũ nhưng giá lại tăng mạnh, thậm chí giá lên gấp 2 lần. Đơn cử, tại cụm dự án nhà ở xã hội Rice City – Tây Nam Linh Đàm thuộc địa bàn phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai) bàn giao cho người dân về ở từ đầu năm 2016, hiện nhiều căn hộ đang rao bán với mức giá 30 - 36 triệu đồng/m2, tùy vị trí từng căn và từng tòa. Có những căn hộ vẫn rao bán trên Batdongsan.com.vn với mức giá 34,6 triệu/m2; có căn rao bán giá 33,2 triệu/m2 ở thời điểm hiện tại.

Trong khi giá ban đầu bán cho các đối tượng theo quy định tại dự án nhà ở xã hội này cao nhất gần 15 triệu đồng/m2. Như vậy, đến thời điểm này, mỗi mét vuông tại các căn hộ cụm chung cư Rice City đã tăng lên hơn gấp đôi

Hay tại dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Đại Kim Building) trên địa bàn phường Đại Kim hiện cũng có một số căn rao bán với mức giá 29-35 triệu đồng/m2.

Việc các dự án nhà ở xã hội dù đã đưa vào sử dụng hơn chục năm vẫn được bán với mức giá cao như vậy cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội còn ít so với nhu cầu. Trong khi đó, doanh nghiệp lại chưa mặn mà với việc triển khai các dự án nhà ở xã hội.

 
Mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Liên quan đến vấn đề lập vi bằng khi mua nhà ở xã hội, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law cho biết, Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, trong nhiều trường hợp các bên cụ thề là bên bán nếu không có đủ các điều kiện được quy định tại Luật đất đai nêu trên (Ví dụ như không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở xã hội không được bán lại cho người khác,…), các bên thường lựa chọn hình thức lập văn bản thỏa thuận về việc mua bán đất và lập vi bằng ghi nhận sự kiện hành vi giao nhận tiền thực hiện thỏa thuận mua bán đất đó. Việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, ký kết hồ sơ, giao nhận giấy tờ, giao nhận thực địa nhà đất giữa các bên.

Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Trong khi đó, mua bán nhà đất được quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải đảm bảo về mặt hình thức là phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó mua bán nhà đất, nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng là không đủ điều kiện về mặt hình thức theo Luật đất đai nên giao dịch mua bán nhà đất sẽ không được Cơ quan có thẩm quyền công nhận.

Mua bán nhà ở bằng hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Luật sư Nguyễn Thanh Hà phân tích, do hình thức mua bán nhà ở bằng hình thức lập vi bằng không đáp ứng điều kiện về mặt hình thức nên sẽ không được Cơ quan có thẩm quyền công nhận việc mua bán nhà ở, do đó nếu xảy ra tranh chấp, bên mua sẽ là người chịu thiệt trước tiên. Cụ thể:

Việc lập vi bằng chỉ có tác dụng ghi nhận xác lập sự kiện, hành vi tại thời điểm đó giữa các bên đã ký kết thỏa thuận mua bán nhà đất với nhau và nó chỉ có tác dụng khi hai bên xảy ra tranh chấp về hợp đồng hoàn toàn không phải là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận, do đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc mua bán nhà đất qua hình thức lập vi bằng không được công nhận hợp pháp về mặt thủ tục, không được các cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi người mua thực hiện tiếp các quyền của người sử dụng đất rất khó khăn như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn.

Vậy nên khi có tranh chấp xảy ra, trước tiên các bên nên đàm phán thương lượng với nhau để tìm phương án giải quyết. Nếu không đàm phán được mà đưa vụ việc ra tòa án thì vi bằng sẽ có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc.
 
Sau cùng, luật sư Nguyễn Thanh Hà đưa ra cảnh báo những rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch, chuyển nhượng nhà ở bằng hình thức lập vi bằng. Chủ tịch công ty Luật SB Law cho hay, Căn cứ Khoản 4, Khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP  quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Như vậy, vi bằng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái quy định pháp luật, thay vào đó vi bằng được lập ra để ghi nhận một số sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất, cụ thể như sau: Xác nhận tình trạng nhà, đất; Giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Vì vậy, vi bằng không thể được dùng để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực. Thay vào đó, vi bằng chỉ được dùng để làm nguồn chứng cứ hoặc căn cứ chứng minh có tồn tại việc giao dịch giữa các bên trong giao dịch cũng như các công việc mà hai bên đã thực hiện.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi hai bên thực hiện chuyển nhượng mua bán nhà đất thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 42 Luật công chứng 2014, khi chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất thì mới có giá trị pháp lý hay nói cách khác là được pháp luật công nhận. Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình thì tốt hơn hết các bên nên thượng tôn pháp luật cũng như tôn trọng chính những quyền lợi của nhau.

Theo Doanh Nhân Việt Nam

Link gốc: Giao dịch nhà ở xã hội dù đang 'hot' nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro (doanhnhanvn.vn)