Giá nhà ở xã hội đắt ngang nhà thương mại, người nghèo choáng váng

Chị Nguyễn Thị Phượng (quê Hưng Yên) chia sẻ, gần 10 năm trước, chị mua 1 căn nhà ở xã hội  60m2 tại quận Hà Đông với giá chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2. Đến nay, khi nhờ môi giới rao bán căn hộ này để mua căn hộ rộng hơn, chị Phượng rất bất ngờ vì giá đã tăng 3 - 4 lần so với lúc mua, dao động 35 - 37 triệu đồng/m2.

Tương tự, giá nhà ở xã hội tại dự án Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai) cũng đã tăng gấp hơn ba lần. Cụ thể, dự án này khi mở bán giá chỉ gần 15 triệu đồng nhưng nay đã tăng lên 55 - 57 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án nhà ở xã hội khác dù đã qua sử dụng cả chục năm nhưng giá rao bán vẫn tăng gấp 2 - 3 lần giá bán ban đầu của chủ đầu tư khi triển khai dự án. Đơn cử, dự án nhà ở xã hội Ecohome (quận Bắc Từ Liêm) được bàn giao từ năm 2020, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay nhiều căn được rao bán lại với mức giá dao động 40 - 43 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần so với trước.

Nhà ở xã hội tại khu đô thị Đặng Xá (huyện Gia Lâm)  được mở bán khoảng 2014 - 2015 với giá khoảng 13 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, sau khoảng 10 năm, giá lên mức 40 triệu đồng/m2, tăng hơn 3 lần.

Dự án Rice City Sông Hồng (quận Long Biên) được mở bán vào năm 2018 với mức giá 13 triệu đồng/m2 nhưng đến nay giá bán thứ cấp được đẩy lên 39 - 42 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án nhà ở xã hội tại Đại Kim (quận Hoàng Mai) được mở bán từ năm 2016 với giá 14 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay giá tăng gần gấp ba lần, lên mức 32 - 35 triệu đồng/m2.
 
Anh Trần Anh Tú, một môi giới tại Hà Nội cho hay, hầu hết dự án nhà ở xã hội đều tăng khoảng 200 - 400% so với giá mở bán và hiện giao dịch phổ biến trong khoảng 35 - gần 60 triệu đồng/m2 tùy từng khu vực, chất lượng căn hộ. Với mức giá này, người thu nhập thấp khó có thể mua được. Đơn cử, nếu thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng, chi tiêu 10 triệu đồng, tiết kiệm 10 triệu đồng/tháng, mỗi năm để ra được 120 triệu đồng. Muốn có được 3,7 tỷ đồng mua 1 căn nhà ở xã hội rộng khoảng 75m2, sẽ mất khoảng 33 năm tiết kiệm, với điều kiện không có quá nhiều khoản chi phát sinh.

Báo cáo thị trường mới đây của Savills cũng cho biết, Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng/m2 vào quý II. Kể từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân (hạng C) đã giảm 45% mỗi năm. Trong tương lai, phân khúc này dự kiến chỉ đóng góp 25% nguồn cung mới.

Tương tự, báo cáo của Trung tâm nghiên cứu thị trường OneHousing cũng chỉ ra Hà Nội không có căn hộ phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng mỗi m2) nào được mở bán trong 8 quý liên tiếp. Phân khúc chung cư cao cấp (50-80 triệu đồng m2) chiếm tới 61% nguồn cung mới.

Lý giải về việc giá nhà ở xã hội tăng cao, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nguyên nhân đầu tiên là do tình trạng lệch pha cung cầu: Thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân kéo dài hàng chục năm qua. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở bình dân cao thì nguồn cung lại rất thấp, dẫn đến khan hàng. 60% nguồn cung mở bán trong quý II thuộc về phân khúc cao cấp trên 50 triệu đồng/m2 và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 7% tỷ trọng.

Nguyên nhân tiếp theo là do giá chung cư hiện cũng đã thiết lập mặt bằng mới. Chung cư mới dưới 50 triệu đồng/m2 đã trở nên khan hiếm. Nửa đầu năm nay, rổ hàng căn hộ tại các dự án mới đã ở vùng giá 60-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Tổng nhu cầu về nhà ở của thủ đô đến 2025 là 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Ông Đính cho hay từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.

"Nhu cầu cao, trong khi nguồn cung yếu đẩy giá nhà lên cao và giá nhà ở xã hội cũng không nằm ngoài vận động của vòng xoáy thị trường, liên tục tăng giá, bất chấp nhiều yếu tố", ông Đính cho hay.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, với quy định pháp luật mới, giá đất ở nước ta có thể bị đẩy lên cao hơn. Giá đất tăng mạnh sẽ tác động khiến giá căn hộ chung cư dù cũ hay mới đều tăng. Hiện, giá đất đã tăng nhiều so với cách đây 5 năm; giá xây dựng cũng tăng mạnh nên giá thành căn hộ chắc chắn phải cao hơn trước.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng có 2 nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội nói chung và nhà ở xã hội nói riêng tăng mạnh.

Đó là nguồn cung chung cư ở Hà Nội hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 - 80.000 căn hộ/năm.

Nguyên nhân khác là do nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. 

Để giá nhà ở xã hội hạ nhiệt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất, cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.

Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.